• Имя:
  • Телефон:
  • Ваш E-mail:
  • Отмена

Валютная ипотека: что делать?

Валютная ипотека: что делать?
25.03.2015 Оксана Литвинова

Проблема валютных кредитов по ипотеке заявила о себе особенно остро осенью 2014 года. Курс доллара стремительно вырос от уровня 34-35 летом до максимального значения в начале 2015 года в 68-69 рублей. Следом за курсом вырос в два раза и платеж по ипотеке валютных заемщиков. Следует отметить, что по условиям кредитной политики большинства банков заемщики могут выплачивать до 50% от своего месячного дохода семьи, а иногда и выше. Поскольку заработные платы выплачиваются у подавляющего большинства в рублях, получается что для некоторых семей размер платежа по ипотеке съедает весь их месячный доход.

Помощь государства валютным ипотечникам

По данным Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) в России сейчас около 20 тыс. ипотечных договоров в иностранной валюте. Для решения этой проблемы 23 января Центральный Банк опубликовал рекомендательное письмо для банков с предложением перевести ипотечные кредиты из долларов США по курсу на 1 октября 2014 года (39,38 руб.) Однако банки не готовы добровольно взять на себя такие убытки. Действующие программы рефинансирования валютной ипотеки в рубли предусматривают перевод по действующему рыночному курсу, но по льготным ставкам.

Проведя 19 марта совещание Центральный Банк решил, что нецелесообразно помогать всем валютным заемщикам. По мнению ЦБ в основном валютные кредиты у богатых людей, а действительно нуждаются в помощи только 1,5-2 тыс. заемщиков из 20 тыс. Предполагается, что помощь будет оказываться адресно путем выкупа АИЖК у банка проблемного кредита и реструктуризацией его в дальнейшем. Государство выделяет 4,5 млрд руб АИЖК на борьбу с проблемной ипотекой. Планируется помочь 35 тыс. заемщикам, в т.ч. 1,5-2 тыс. валютным.

Что делать валютным ипотечным заемщикам

Таким образом государство фактически самоустранилось от решения проблемы валютной ипотеки и переложило это на плечи самих клиентов и банков. У клиента остается 3 варианта действий: оставить все как есть в надежде, что курс доллара еще опустится; рефинансировать ипотеку в рубли в своем банке; рефинансировать ипотеку в рубли в стороннем банке. Не будем делать прогнозов по курсу доллара, поэтому предлагаю рассмотреть какие программы рефинансирования предлагают банки своим клиентам.

Своим клиентам банки предлагают рефинансировать валютную ипотеку в рубли по текущему рыночному курсу, но по льготной ставке. Например, банк «ДельтаКредит» предлагает перейти в рубли на ставку 12%, Банк Москвы – 12,95%-13,85%. Преимущество данного решения в том, что не надо подтверждать достаточность своей платежеспособности, можно рефинансироваться даже с просрочками, не надо заново делать оценку рыночной стоимости залога. Фактически рефинансирование в рубли в своем банке означает реструктуризацию кредита.

Если свой банк не имеет программы рефинансирования валютной ипотеки в рубли или ставки не являются льготными, то можно рассмотреть предложения других банков. Например, Сбербанк предлагает рефинансировать валютные кредиты других банков по ставке 15,25%-16,25%. Однако существует ряд ограничений, потому что фактически это является новой выдачей кредита в новом банке:

  • Заемщику потребуется заново предоставить документы о доходах и соответствовать требованиям платежеспособности (причем платеж по рублевому кредиту будет выше валютного;
  • Соответствовать другим требованиям кредитной политики, например, минимальный стаж работы на последнем месте;
  • Не иметь просроченных платежей по валютной ипотеке;
  • Заново сделать оценку рыночной стоимости и соответствовать нормам кредитной политики по достаточности стоимости залога;
  • Оплатить расходы по перерегистрации залога и договора ипотеки.

Когда выгодно рефинансировать валютную ипотеку в рубли

Чтобы ответить на этот вопрос требуется ваша текущая ставка по валютной ипотеке, остаток срока по кредиту и ваши ожидания по курсу доллара. Размер Вашей задолженности в данном случае не имеет значения.

Для оценки возьмем среднюю ставку по валютной ипотеке в долларах в размере 10%, возьмем текущий курс доллара в 60 рублей, рассмотрим различные сроки до окончания кредита (от 5 до 20 лет)  и различный средний курс доллара за период оставшегося срока кредита (от 60 до 100 рублей). При этом мы отбросим расходы на оценку и перерегистрацию залога. В таблице ниже указаны процентные ставки, ниже которых не целесообразно рефинансироваться. Ставки рассчитаны путем сравнения сумм переплат по кредиту.

Средний курс доллара Оставшийся срок кредита
5 лет 10 лет 15 лет 20 лет
60 10,0% 10,0% 10,0% 10,0%
65 13,5% 11,9% 11,4% 11,1%
70 16,8% 13,8% 12,8% 12,3%
75 20,1% 15,6% 14,1% 13,4%
80 23,2% 17,3% 15,4% 14,5%
85 26,2% 19,0% 16,7% 15,6%
90 29,2% 20,7% 18,0% 16,7%
95 32,0% 22,3% 19,2% 17,8%
100 34,8% 23,9% 20,4% 18,8%

Таким образом, если курс сохранится на года на уровне 60 рублей, то рефинансироваться стоит только такой же ставке – 10%. Если курс уйдет вниз и надолго, то рефинансироваться не стоит вообще. Если же у вас осталось 10 лет по кредиту и вы ожидаете рост среднего курса до 80 рублей в течение следующих 10 лет, то рефинансироваться стоит по ставке 17,3% или ниже. Получается выгодно даже перейти из вашего банка в Сбербанк по ставке 15,75%. Кроме того, рефинансирование позволяет выйти из «валютной игры» и сохранить нервы.

Если вам тяжело разобраться в расчетах целесообразности рефинансирования, то вы можете обратиться за консультацией к ипотечным консультантам.

© Royal Finance – кредитный брокер в Москве

Получить кредит
Получите бесплатную консультацию Оставьте свой номер телефона для получения бесплатной консультации. В течение часа наш специалист свяжется с Вами.
Спасибо! Ваша заявка отправлена. В течение часа наш специалист свяжется с Вами.